WZ Bahnhofsnähe 4500 m2 MI-Gebiet: IST 1.280m2 BüroWerkstatt + POTENTIAL für XX Wohnungen

Eckdaten

Objekt

Objekt-ID:
X24 1001
Objektart:
Büro/Praxis zum Kauf

Anbieterangaben

Firma:
Puth SCRE e.K.
Adresse:
Schulstraße 8 b, 35584 Wetzlar
Telefon:
(06441) 38 188 0
Fax:
(06441) 38 188 50
Email:
robert.puth@puth-wz.com
www:
www.puth-wz.com

Lage

Ort:
35576 Wetzlar

Flächen

Bürofläche:
755,3m²
Grundstücksfläche:
4.574,0m²

Objektbeschreibung

Auf dem 4.574 m2 großen Grundstück in Bahnhofsnähe in 35576 Wetzlar gibt es 3 Gebäude vorhanden.

Der jetzige Eigentümer hat die Flächen 2003/2004 von der Deutschen Telekom AG erworben.
Das garantiert zum einen eine solide Bausubstanz und zum anderen eine professionelle Instandhaltung

Gebäude 1 ist ein zweigeschoßiges Bürogebäude mit je ca. 327 m2 Mietfläche = 654 m2 auf Etagen.
Dazu kommen ca. 260 m2 Kellerfläche die als Werkstatt und Lagerfläche genutzt werden. Plus ca. 85 m2 als Lager nutzbare Bunkerfläche.
Das Gebäude 1 wie auch Gebäude 2 werden derzeit vom Eigentümer genutzt.
Bei Kauf kann der jetzige Eigentümer auf Wunsch noch für 1 Jahr auf 1 Etage im Gebäude 1 verbleiben oder räumt es und verlagert den Betrieb.
Die Stellplätze für dieses Gebäude befinden sich zum Teil am Eingang zum Gebäude 1 - der Rest an der gegenüberliegenden Grundstücksseite.

Gebäude 2 ist ein 151 m2 großes einstöckiges Nebengebäude mit 97 m2 Werkstatt, einem 16 m2 großen Büroraum sowie einem 39 m2 großen Wareneingang/-ausgang mit Sektionaltor.
Gebäude 2 ist infrastrukturtechnisch mit Gebäude 1 verbunden. Zum Objekt gehören 2 Stellplätze.

Gebäude 3 ist ein ca. 218 m2 großes einstöckiges Gewerbeobjekt mit 155 m2 Werkstatt, Windfang, Flur plus ca. 63 m2 Büro, Küche, WC etc. und ist vermietet.
Diesem Gebäude sind 10 Stellplätze vor und neben dem Gebäude zugeordnet. Das Gebäude hat eine eigene Zufahrt und ein kleines Außenlager auf der Gebäuderückseite von der Hans-Sachs-Straße aus.

Das Gelände ist vollständig umzäunt. Es hat 3 Zufahrten.

Zufahrt 1
Die Hauptzufahrt mit elektronischem Rolltor von der Hans-Breuer-Straße aus.

Zufahrt 2
Eine Zufahrt auf der Rückseite von Gebäude 3 von der Hans-Sachs-Straße.

Zufahrt 3
Beschrankte Zufahrt zum Parkstreifen der an den Baustoffhandel angrenzt.

An der gesamten Grundstücksgrenze zum Baustoffhandel befindet sich ein beschrankter Parkstreifen mit 26 Stellplätzen. Vom Hof aus ist der beschrankte Bereich über eine kleine Rampe erreichbar. Ein Teil dieser Stellplätze ist fremd vermietet.

Parallel zu diesem abgetrennten Stellplatzbereich sind im Hof weitere 18 Stellplätze vorhanden - die z.T. an Wohnmobilnutzer vermietet sind.

Investitionen seit Erwerb 2004

Grundstückserwerb 2004

Errichtung Stabgitterzaun um das gesamte Grundstück.
Elektrisches Rolltor an der Haupteinfahrt.
Separater Zugang zu abgetrenntem Parkstreifen per elektrischer Schrankenanlage
Gesamtinvest ca. 25.000 €

Gebäude 1 = Bürogebäude
2005 wurde die Dacheindeckung erneuert mit Aluminiumwellblech
Invest 25.000 €
sowie eine Fotovoltaikanlage auf Gebäude 1 und Gebäude 3 installiert.
Erneuerung der Fotovoltaikanlage in 2018 auf Gebäude 1.
Renovierung Gebäude 1 in 2013:
neue Türen, neuer Fußboden ,
neuer Anstrich für ca. 115.000 €
Gesamtinvest Gebäude 1 - ohne Photovoltaik = 140.000 €

Gebäude 2 = Werkstattgebäude
2007 Einbau Heizkörper und Boden mit Industrieanstrich versehen.
Gesamtkosten Gebäude 2 ca. 10.000 €

Gebäude 3 = Werkstatt mit Büro (vermietet)
2005 Errichtung Photovoltaikanlage.
Erweiterung des Gebäudes in 2007
Erneuerung der Heizung in 2019
Gesamtinvest Gebäude 3 ohne Photovoltaik 125.000 €

Gesamtinvest seit Kauf 290.000 €

Mieteinnahmen
Der Eigentümer zahlt sich keine Miete.
Die Gesamtmieteinnahmen durch Vermietung Gebäude 3 und an Dritte vermietete Stellplätze
auf dem Gelände bzw. im beschrankten Bereich liegen bei ca 30.000 € pro Jahr

Potentiale

a. im Bestand
Alle Gebäude geben u.E. statisch eine Aufstockung mit je 2 Etagen in Holzständerbauweise her.
Das sind 330 + 150 + 220 = 680 x 2 = ca. 1.360 m2 mögliche zusätzliche Bruttogeschoßfläche

b. durch weitere Stellplatzvermietung ca. 12.000 Euro/Jahr

c. Vermietung des Bürogebäudes 1
2 x 327 m2 Büro mit 8 Euro/m2
Keller 300 x 2 Euro/m2
Parken
zusammen > ca. 70.000 € pro Jahr

d. nach Abbruch Gebäude 2 könnten 1500 bis 2000 m2 Grundstück mit Wohnungsbau bebaut werden.
Da an drei Seiten des Grundstücks 4 stöckige Wohngebäude vorhanden sind, kann davon ausgegangen werden
dass eine solche Nutzung genehmigungsfähig ist.


Warum könnte jetzt der richtige Zeitpunkt zum Kauf sein ?

Hätten Sie gern einen Steuervorteil von 11% Abschreibung pro Jahr für neugebaute Mietwohnungen, ggf. auch für ein in Mietwohnungen umgenutztes Bürogebäude ?

So sieht die aktuelle Lage aus:

Regeln für die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG
Für neue Mietwohnungen gibt es eine Sonderabschreibung in Höhe von 5% der förderfähigen Kosten, wenn gewisse energetische Bedingungen erfüllt sind.
Laut JStG 2022 v. 16.12.2022 gilt dies für alle neu errichteten Mietwohnungen, bei denen der Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 gestellt worden ist
(§ 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG n.F.). Maßgeblich ist das Datum des Eingangsstempels der zuständigen (Bau-)Behörde.
Damit in den Jahren 2023 bis 2026 beantragte Neubauprojekte über die Sonderabschreibung gefördert werden können, müssen die Gebäude die Kriterien eines "Effizienzhaus 40" erfüllt sein.
Dies muss durch das Qualitätssiegel "Nachhaltiges Gebäude" (QNG) nachgewiesen werden (§ 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG n.F.).
Wichtig sind die Baukostenobergrenzen (§ 7b Abs. 2 Satz 2 EStG n.F.): Bei Wohnungen mit Bauantragstellung/Bauanzeige vor dem 1.1.2027 dürfen die Anschaffungs-
oder Herstellungskosten bei maximal 4.800 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche liegen. Wer teurer baut bekommt keine Förderung.
Elementar wichtig bei der Frage wieviel wird gefördert sind die Förderhöchstgrenzen. Es werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer neugeschaffenen Wohnung
nur bis zu einer Förderhöchstgrenze in die Sonderabschreibung einfließen. Diese Bemessungsgrundlage beträgt nach § 7b Abs. 3 EStG n.F.:bei Wohnungen mit Bauantragstellung/Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 maximal 2.500 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche.
Bei Überschreitung dieser Förderhöchstgrenzen fällt also ein Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten "aus der Abschreibung heraus". Liegen die tatsächlichen Kosten unter der Höchstgrenze, dürfen sie nur bis zur tatsächlich angefallenen Höhe angesetzt werden (Förderhöchstgrenze ist kein Pauschbetrag).
Wichtig: Die Baukostenobergrenze von 4.800 EUR darf nicht mit der Förderhöchstgrenze von 2.500 EUR verwechselt werden.
Während Erstere über das "Ob" der Förderung entscheidet, deckelt Letztere lediglich die Höhe der Abschreibung.

Diese Regelungen sind schon scharfgeschaltet.

Die Regelungen für die geplante sog. Degressive Afa ist zur Zeit im Vermittlungsausschuss des Bundestags.
Wenn dies so durchgeht wie im Entwurf dann kann die SonderAfa von 5% von max. 2500 €/m2 mit der degressiven AfA
in Höhe von 6% der förderfähigen Kosten kombiniert werden. Zusammen mit der Förderung durch die Sonderabschreibung von 5% wären das dann zusammen maximal 11% Steuervorteil pro Jahr.
Degressive AfA – die Konditionen im Überblick
Das sind die Konditionen der befristeten degressiven AfA, wie es der Gesetzentwurf für den neuen § 7 Abs. 5a EStG vorsieht:
Gilt nur für neu gebaute oder neu erworbene Wohngebäude und Wohnungen
Baubeginn muss zwischen 1.10.2023 und dem 30.9.2029 liegen
Beim Kauf einer Immobilie muss der Vertrag zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 rechtswirksam geschlossen werden.
Die Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.
Im ersten Jahr können 6 % der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden,
in den folgenden Jahren jeweils 6 % des Restwertes
Es gibt ein Wahlrecht zur linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG zu wechseln.
Solange die degressive AfA vorgenommen wird, sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen nicht zulässig.
Soweit die eintreten, kann zur linearen AfA gewechselt werden.
Beispielrechnung: Bei 400.000 Euro Investitionskosten sind es im ersten Jahr 24.000 Euro (sechs Prozent von 400.000), im zweiten Jahr 22.560 Euro
(400.000 Euro abzüglich der 24.000 Euro vom ersten Jahr = 376.000 Euro Restwert).

Ausstattung

Gebäude 1:
zweigeschossiges Gebäude mit Keller und Satteldach. Nutzung als Bürogebäude mit technischer Werkstatt.
Mischbauweise Mauerwerk und Stahlbeton. Keller Stahlbetonwände.
Fassaden geklinkert. Satteldach mit neuer Aluminiummetalleindeckung.
PV-Anlage auf der Südseite.
Fenster und Eingangstür in Kunststoff.
Keller über Treppenhaus und über Rampe in den Hof zugänglich.

Gebäude 2:
Eingeschossiges Gebäude mit Satteldach. Mischbauweise Mauerwerk und Stahlbeton. Rückseite und Giebel geklinkert. Hofseite Putzfläche.
Nutzung als Werkstatt - mit 1 Büroraum und 1 größeren Garage.

Gebäude 3:
eingeschossiges Gebäude mit Flachdach mit Folienabdichtung. Wird als Werkstatt, Lager und Büro genutzt. Ausführung in Mischbauweise Mauerwerk / Stahlbeton.
Fassaden als Klinkerfläche / Sichtbeton.
Fenster in Kunststoff, Tür Aluminium.
2007 wurde das Gebäude um Büro, WC und Werkstatt erweitert. Dach mit PV.

Die Freiflächen sind überwiegend in Verbundpflastern ausgeführt und werden als Stell- und Verkehrsflächen genutzt.

Lagebeschreibung

Das Grundstück liegt im Wetzlarer Ortsteil Niedergirmes, an der Ecke Hans-Sachs-Straße und Hans-Breuer-Straße - in einem Mischgebiet. "Hinter" Mühl24 Baubedarf.
Bekannte Gebäude in der Nähe sind an der Ecke Hans-Breuer-Straße und Gabelsberger Straße der Getränkemarkt Wallbruch. Wenige Meter weiter in der Philipsstraße sind die 2 Glaspaläste (Bürogebäude) von Conti - ex Philips.

Zum Bahnhof / Busbahnhof Wetzlar sind es 700 m (10 min zu Fuß).
Mit dem Auto sind Sie in 3 Minuten auf der B 49 Richtung Gießen und dann
via A45/A5Frankfurt oder in Richtung Siegen Dortmund (via A45) oder Richtung Limburg Köln (B49, dann A3).

In 5 - 10 Minuten sind Sie in Wetzlar Stadtmitte.
In 5 - 10 Minuten in Asslar
in knapp 20 Minuten in Giessen
In gut 30 Minuten in Limburg
In ca. 45 Minuten am Flughafen Frankfurt

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